作為此次樓市金融新政的重頭戲之一，7折首套一手或二手房貸利率距離現(xiàn)實(shí)落地還有多遠(yuǎn)？這是業(yè)界頗為關(guān)注的話題。
按照央行10月初出臺(tái)的首套房貸認(rèn)定新規(guī)，商品房的貸款利率下限為7折，但并非強(qiáng)制執(zhí)行利率。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查，對(duì)于少量?jī)?yōu)質(zhì)客戶或機(jī)構(gòu)客戶，目前部分一線城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。
業(yè)內(nèi)人士判斷，即使央行年內(nèi)不實(shí)施降息，當(dāng)前社會(huì)總?cè)谫Y成本的下降趨勢(shì)已基本確立，未來可能會(huì)通過債券、銀行理財(cái)(含各類“寶寶”理財(cái))、信貸這一鏈條加以傳導(dǎo)。隨著各地政府變相“救市”及有關(guān)部門房貸“窗口指導(dǎo)”的推進(jìn)，最早在明年一、二季度，7折房貸利率將有望出現(xiàn)。
利率鏈條的傳導(dǎo)
銀行是否有執(zhí)行7折房貸利率的動(dòng)力？
不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，7折房貸利率應(yīng)為4.585%，9折則為5.895%。這筆資金若是用于一般企業(yè)貸款，銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。
此外，前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負(fù)面影響還未散去，全國(guó)樓市的低迷現(xiàn)狀，又進(jìn)一步降低了不動(dòng)產(chǎn)抵押物的無風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。此外，經(jīng)濟(jì)走弱及企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升帶給銀行的壞賬壓力，也會(huì)在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進(jìn)。
實(shí)際上，當(dāng)前對(duì)傳統(tǒng)存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財(cái)工具，盡管存在表內(nèi)表外的關(guān)鍵區(qū)別，但它們也屬于利率傳導(dǎo)鏈上的重要一環(huán)。以10月24日中國(guó)電子銀行網(wǎng)監(jiān)測(cè)的“寶寶類”理財(cái)為例，排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%；螞蟻金服旗下余額寶的7天收益約為4.145%，排名較后。
當(dāng)然，房貸主要是依靠商業(yè)銀行來進(jìn)行，基金系、IT系的互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”產(chǎn)品只能作為參照。據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行系貨幣理財(cái)中收益率最低的某股份行產(chǎn)品僅為4.122%，與第一名工商銀行薪金寶的差距超過10%。
此外，其他各類與股票指數(shù)等掛鉤的結(jié)構(gòu)性銀行理財(cái)產(chǎn)品中，3個(gè)月期單例最高的保本浮動(dòng)收益率達(dá)到13%；同樣期限的信貸類理財(cái)產(chǎn)品，平均預(yù)期收益率水平大致在5.3%左右。最新統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前市場(chǎng)中理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益率區(qū)間在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基礎(chǔ)資產(chǎn)的構(gòu)成中，票據(jù)、利率及債券的占比合計(jì)59.03%。
值得注意的是，由于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，任憑哪家銀行也不會(huì)把當(dāng)下的即時(shí)資產(chǎn)收益水平作為負(fù)債成本去考量，否則就會(huì)導(dǎo)致客戶流失。也就是說，期限錯(cuò)配的普遍存在，使得銀行敢于在資產(chǎn)端收益率下降開始，仍為對(duì)應(yīng)的理財(cái)負(fù)債端支付此前承諾的較高預(yù)期收益；而一般在3個(gè)月至半年之后，新發(fā)理財(cái)產(chǎn)品的收益水平才會(huì)出現(xiàn)普遍下滑。
諾安基金資深債券研究員程卓對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，市場(chǎng)中這一收益?zhèn)鲗?dǎo)滯后現(xiàn)象，很好地解釋了2013年上半年債券市場(chǎng)大熊市，而余額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣，當(dāng)前它的收益率下降也蘊(yùn)含了這一規(guī)律。
財(cái)通證券一位自營(yíng)投資經(jīng)理表示，這的確是債券市場(chǎng)的一個(gè)有趣現(xiàn)象。隨著資產(chǎn)端收益率的高低變化，機(jī)構(gòu)不斷在負(fù)債端進(jìn)行(收益率)的壓縮、修復(fù)、再壓縮的過程，不斷循環(huán)。
“今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預(yù)示明年開始，理財(cái)收益率將全面跌入3%時(shí)代，彼時(shí)信貸利率也勢(shì)必向低位回歸，7折房貸有可能會(huì)出現(xiàn)。”程卓告訴記者。
需要注意的是，理財(cái)產(chǎn)品的收益率并不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資產(chǎn)，而后者屬于表內(nèi)資產(chǎn)。不過，在市場(chǎng)利率傳導(dǎo)的鏈條中，它們卻是息息相關(guān)的。
房貸“窗口指導(dǎo)”
諸多數(shù)據(jù)表明，在當(dāng)前的利率及宏觀環(huán)境下，商業(yè)銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場(chǎng)人士指出，9折利率也難以找到靠譜的商業(yè)邏輯。
記者從一些渠道了解到，大多數(shù)銀行對(duì)9折或9.5折房貸，都給出了相應(yīng)的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時(shí)，業(yè)主需另行購買一定金額的理財(cái)與保險(xiǎn)，或者與該行簽署一筆議定金額的信用貸款協(xié)議等。對(duì)此“打擦邊球”的做法，目前并未聽說有監(jiān)管部門介入。
“個(gè)人判斷，在房貸及利率方面，有關(guān)部門肯定對(duì)銀行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)。”招商銀行金融市場(chǎng)部高級(jí)分析師劉東亮對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。
劉東亮在一篇關(guān)于信用風(fēng)險(xiǎn)將可能在2015年集中爆發(fā)的研究報(bào)告中指出，今年以來信用環(huán)境不斷趨緊，以超日債為開端的違約或準(zhǔn)違約事件不斷爆發(fā)，銀行不良率明顯攀升。他擔(dān)憂，未來我國(guó)信用環(huán)境將繼續(xù)趨勢(shì)性收緊，非政府類債務(wù)將成為“雷區(qū)”，2015年或進(jìn)入“踩雷”高發(fā)期。
南京銀行產(chǎn)品策略部總經(jīng)理黃艷紅對(duì)記者表示，越來越多地區(qū)商業(yè)銀行的不良貸款率有所抬頭，而沖銷壞賬會(huì)消耗掉銀行的利潤(rùn)。因此在資金運(yùn)用上，銀行肯定是希望投到收益更高的地方。相對(duì)而言，房貸的吸引力還顯得不太夠。黃艷紅舉例說，主管部門對(duì)銀行放給中小企業(yè)的貸款有一定指標(biāo)要求，現(xiàn)在也取得了一些積極進(jìn)展。
銀行放貸沖動(dòng)不強(qiáng)
實(shí)際上，我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴程度有目共睹。對(duì)此，監(jiān)管層自然心中有數(shù)。
雖然暫無確鑿證據(jù)表明有關(guān)部門對(duì)商業(yè)銀行下發(fā)了“房貸命令”，但中國(guó)樓市當(dāng)前以及未來若干時(shí)間內(nèi)的狀況“不會(huì)太樂觀”，卻似乎是大概率事件。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，預(yù)計(jì)當(dāng)前銀行放貸的沖動(dòng)不會(huì)太強(qiáng)，9折利率都令人生疑，再何況更低的折扣？其中最主要的原因，應(yīng)在于整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生了微調(diào)。
對(duì)于目前是否適合在上海買房的提問，宋會(huì)雍直言不諱地稱，現(xiàn)在不是最好的時(shí)機(jī)，建議起碼再觀望兩、三個(gè)月。
北京某國(guó)有大行金融市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，市場(chǎng)利率環(huán)境的變化將是影響購房者意愿的一個(gè)重要因素，但這不能完全用簡(jiǎn)單的價(jià)格或價(jià)值規(guī)律去思考。她認(rèn)為，更主要的還在于供求關(guān)系的變化，比如說京滬深等一線城市的人口紅利未來還將持續(xù)，房?jī)r(jià)可能不會(huì)出現(xiàn)大問題；但西部地區(qū)偏遠(yuǎn)小城市的大量新建住房，往往就是有價(jià)無市，遑論銀行房貸利率的下調(diào)？她認(rèn)為，有關(guān)銀行房貸的問題，監(jiān)管部門不可能全國(guó)一刀切，對(duì)于某些省份可能有具體政策。
對(duì)于記者追問的“窗口指導(dǎo)”，該大行人士不置可否。而對(duì)于商業(yè)銀行實(shí)施7折房貸利率的猜想，她的時(shí)間判斷則更為延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。
事實(shí)上，從國(guó)慶節(jié)以來，宣布實(shí)施直接稅收優(yōu)惠或購房補(bǔ)貼的城市，已從寧波、濰坊、蕪湖等擴(kuò)展到了天津、杭州、長(zhǎng)沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這一趨勢(shì)，或在中央救市措施發(fā)酵的同時(shí)，繼續(xù)在全國(guó)蔓延。