| http://www.crei.cn 2015-11-17 來源：證券日報 |
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近日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議時提出要化解房地產庫存，促進房地產持續(xù)健康發(fā)展。
這是十八大以來習近平首次對于房地產去庫存的表態(tài)。
“現(xiàn)在中央最高決策層已經明確提出了樓市去庫存的要求，這意味著后續(xù)的落地政策將會盡快出臺。”一位接近住建部的知情人士表示，同時，目前中央針對房地產市場的表態(tài)也將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態(tài)度將會更加寬松。
年底前首輪政策或出臺
“中央提出的去庫存相當于一個‘帽子’，以往沒有出臺或力度不大的政策此次或都將戴上這個帽子，一齊出來?！鄙鲜鼋咏〗ú康闹槿耸糠Q，對于樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，預計在年底經濟工作會議之后會分層次出臺。
“在前幾輪對樓市的政策調整中，為防止市場過熱，政策沒有一次性都放出來，而是階段性的釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法，“從力度上而言，由于此前多為單一政策，因此從效果上來說，政策作用持續(xù)效力有限?！?/p>
而在現(xiàn)有的政策框架中，戶籍制度改革預計將成為第一突破口。
就在習近平提出“房地產去庫存”的正面表態(tài)之后，11月11日，國務院總理李克強在主持召開經濟形勢座談會時，透露出財政、貨幣等宏觀調控政策將合力加碼穩(wěn)增長的清晰信號，并明確提出以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
“按照發(fā)改委的要求，每個省都要在年底前上報改革方案，目前大部分省市都已經上報，預計年底前戶籍改革就會落定?！鄙鲜鰱|部某省住建廳官員指出。
中原地產首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。
“除了北京、上海等一線城市存在有房無當?shù)貞艏F(xiàn)象，其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，目前很多已經生活在二三線城市的人口并未購房。因此，戶籍改革后，預計將出現(xiàn)更多的購房需求?！睆埓髠ケ硎?。
不過，業(yè)內分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機增加樓市購買需求，這樣的政策邏輯很難在短時間內見到效果，因此短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主。
“從中央層面來看，能夠直接釋放的需求，是保障性住房的貨幣化安置。”國務院發(fā)展研究中心一位負責人指出，由于國家每年對保障性住房供應都有硬性解決要求，而這部分需求可以直接轉為已有庫存的消化。
實際上，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通過購買商品房（資料、團購、論壇）或對被保障人群提供貨幣的形式解決保障性住房供應問題。目前根據(jù)中央釋放的信號，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。
除此之外，上述國研中心負責人指出，其他與穩(wěn)定住房消費相關的常規(guī)手段未來也將加大力度。據(jù)他透露，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。
“對于地方政府來說，一定會抓住目前政策窗口期，在公積金貸款、購房補貼、契稅減免方面做出更大讓步?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志告訴記者。
決策層的“警戒線”
中央最高層頻繁對樓市發(fā)聲的背后，是房地產數(shù)據(jù)已經接近決策層設置的“警戒線”。
11月11日，國家統(tǒng)計局公布前10月房地產數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。
而在今年5月，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，是自房地產市場低迷以來商品房待售面積首次出現(xiàn)減少。
短短5個月后，樓市庫存再次上漲，此前多輪政策的效力已被釋放化解。
“雖然今年樓市成交明顯好于去年，一二線城市的庫存數(shù)據(jù)緩解，但三四線城市的庫存壓力仍很大?！比?lián)房地產商會負責人表示。
與此形成佐證的是，11月13日，來自海南三亞的多家開發(fā)商帶著26個主打旅游度假和養(yǎng)老功能的房地產項目在北京舉行了推介會。三亞市房地產協(xié)會秘書長劉樹國表示，三亞現(xiàn)在市場上消化的主要是之前推出的土地，目前當?shù)胤康禺a庫存面積近300萬平方米，大概需要消化一年多的時間。
金融數(shù)據(jù)服務商東方財富(300059,股吧)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三亞去年全年的商品住宅銷售面積約為127萬平方米。今年前三季度，三亞商品住宅的銷售面積約為100萬平方米，較去年同期增長近10%。
此外，從國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看，房地產銷售漲幅放緩，房地產投資持續(xù)回落，這也令相關部門感受壓力。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。同時，10月全國商品房銷售面積為11990萬平方米，環(huán)比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。
國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎介紹，非重點城市商品房銷售增速回落成為房地產銷售下滑的主要原因。1-10月份，非重點城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行；而重點城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平。
“高庫存是持續(xù)影響房地產投資的前端數(shù)據(jù)，而房地產投資下滑已經嚴重拖累經濟增長?！鄙鲜鋈?lián)房地產商會負責人表示，今年前10月，全國房地產開發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點。“這無疑再次挑戰(zhàn)著決策層的底線?！?/p> |